PLOT EN PLAN: DIE TYD STAP AAN!

PLOT EN PLAN: DIE TYD STAP AAN!

(Author: DotNews, republished with permission)

“Buy land, they’re not making it anymore” (aldus Mark Twain)

Om ‘n huis te koop is ‘n belangrike en opwindende ervaring. Een van jou eerste keuses is om te besluit of jy ‘n bestaande huis gaan koop en of jy ‘n plot en plan opsie gaan uitoefen en van ‘n ontwikkelaar gaan koop. 

Dit is ‘n besluit met voor- en nadele en dit hang van jou eie voorkeure en natuurlik ook jou finansies af. Die gewildheid van eiendomme in nuwe ontwikkelings en in  sekuriteitslandgoedere en die geleentheid om jou huis volgens jou eie voorkeure en behoeftes te laat bou, maak van plot en plan ‘n gewilde leefstyl opsie. 

Hou net in gedagte dat daar bykomende faktore is wat jy as koper in ag moet neem. Daar is gewoonlik twee koopooreenkomste. Een om die erf te koop en die ander om die kontrakteur of bouer aan te stel om die huis op die erf te bou. Hier is heelwat regsaspekte ter sprake. Dit maak dus sin om jou prokureur te kry om saam met jou na die ooreenkomste te kyk, voordat jy enigiets onderteken. Kyk ook na die reëls van die huiseienaarsvereniging en ook na die algemene en spesifieke bouvoorskrifte en riglyne en na alle voorwaardes in jou  titelakte wat op jou eiendom van toepassing gaan wees. 

Spertye met die aanvang en voltooiing van bouwerk – voordele en risiko’s. 

Daar is waarskynlik ‘n vereiste dat die bouwerk binne ‘n sekere tyd nadat jy eienaar geword het, ‘n aanvang sal neem en verkieslik ook ‘n voorskrif oor hoe vinnig dit voltooi moet word. 

As ‘n koper moet jy hierdie voorskrifte verwelkom. Anders het jy die onaangename vooruitsig dat daar vir jare nog bouwerk in die kompleks aangepak word. Dit bring natuurlik sy eie uitdagings mee, soos deurlopende bouers, kontrakteurs en werkers op die perseel, met stof-  en klankbesoedeling, ongerief en veiligheidsoorwegings. Dit kan ook vir jare so aangaan. 

Ten einde te verseker dat kopers so gou as moontlik begin bou, sal ontwikkelaars dikwels kontraktueel voorsiening maak vir spertye waarbinne die koper sy of haar droomhuis moet bou. So kan daar voorsiening wees vir herhalende boetes wat maandeliks gehef word, vir solank as wat die bouperiode oorskry word. Daar kan ook voorsiening wees vir verpligte terugkoop-opsies en ‘n verpligting om die eiendom weer terug te verkoop en oor te dra. Hierdie opsies is dikwels tot voordeel van die ontwikkelaar opgestel. 

  

Ontwikkelaars  – die risiko van verjaring

• Twee kopers het elkeen ‘n erf in ‘n groot omheinde sekuriteitsontwikkeling gekoop. Ingevolge die voorwaardes in die titelaktes moes die kopers binne ‘n tydperk van 18 maande hul wonings op die erwe bou. 

• Die koopooreenkoms het bepaal dat indien die kopers nie in die voorgeskrewe tydperk begin bou het nie, die ontwikkelaars geregtig was om die eiendomme weer terug te koop. Die ontwikkelaars moes die oorspronklike kooppryse (sonder rente) aan die kopers oorbetaal en sou dan kon aandring op oordrag van die eiendomme. Die ontwikkelaars het die hof genader om uitvoering te gee hieraan en om oordrag te beveel ingevolge die spesifieke bepalings van hul oorspronklike koopooreenkoms. 

• Die Appèlhof beslis dat die ontwikkelaar se eis deur tydsverloop verjaar het. Hul eis kon nie afgedwing word nie omdat hulle meer as drie jaar gewag het voordat hulle die klousule probeer afdwing het. 

• Die verjaringsperiode is drie jaar want die ontwikkelaar se reg is ‘n “persoonlike”  reg en nie ‘n “saaklike reg” nie. Die verskil tussen die twee kan regsgeleerdes vir ure besig hou. Die belang vir die kopers en die ontwikkelaars hier is egter meer direk. Die hof bevind dat die ontwikkelaar binne drie jaar moes begin het met sy regstappe om sy regte af te dwing. Dit is drie jaar vanaf die datum waarop die koper se verpligting om ‘n woning te bou, verstryk het. 

Boodskap vir ontwikkelaars: Gebruik die reg om terug te koop. 

Kopers – ontwikkelaars is by magte om hierdie regte af te dwing

Die Hooggeregshof het in ‘n vroeëre hofsaak, waar ‘n ander koper en dieselfde ontwikkelaar betrokke was, sterk kritiek teen hierdie terugkoopklousule uitgespreek. Daardie hof het bevind dat die klousule skreiend onredelik was en dat sodanige klousules nie sommer die toets van Grondwetlikheid sou slaag nie. Dit het mense laat wonder of ‘n terugkoopklousule ten gunste van die ontwikkelaar nog enigsins toelaatbaar sou wees. 

Die Appèlhof beslis egter dat in hierdie spesifieke geval dit nie van pas was om die grondwetlikheid van hierdie klousule te ondersoek nie. Daar is dus geen bevinding van ongrondwetlikheid nie en kan hierdie terugkoopklousule wel in ‘n ooreenkoms opgeneem word. Die klousule moet wel binne die voorgeskrewe periode afgedwing word. 

  

Kopers – Hou by die voorgeskrewe en ooreengekome periode om jou bouwerk te begin en klaar te maak. Jy mag dalk jou eiendom kwyt wees as jy nie hierby hou nie.